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【租赁合同纠纷】租赁合同因不可抗力解除,对房屋进行的改扩建及装修,承租人可否要求出租人进行补偿?

  • 分类:诺权案例
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  • 来源:
  • 发布时间:2021-05-27 09:30

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租赁合同纠纷

原告:中国人民解放军XXXXXXXXXXX师

被告:北京XXXX房地产经纪有限公司

代理人:北京诺权律师事务所郑必东律师

代理阶段:一审

案情简述:2011年4月21日,XXXX师作为甲方与XXXX公司作为乙方签订《有偿使用房屋协议》,约定由XXXX公司有偿使用“XXX院内原修理营营部主楼、锅炉房、饭堂、操作间及东楼共计1578平方米”(以下简称诉争房屋及场地),有偿使用年限为5年,自2011年6月1日起至2016年5月30日止,但每年续签一次协议。合同第三条约定:“有偿使用房屋用途乙方有偿使用上述房屋作为办公及合法营业性场所,不准转租和改变用途。如确需改造装修,乙方要以文件形式向甲方报送改造装修计划,经甲方同意后方可实施。”合同第六条约定:“所租房屋的装修和日常维护由乙方负责,乙方在保证房屋结构安全的前提下,有权对使用的房屋进行内部装修,费用由乙方承担。”合同第八条约定:“甲方允许乙方对使用的房屋及场地进行装修或改善。合同终止后,乙方新增资产自行运走,可移动的装修及改善的物品、设施等仍归乙方所有,但投入的房屋内部装修不动,以现状交付甲方,对乙方的改造投资甲方不予补偿。”合同第九条就违约责任约定:“1、在协议期内,除不可抗力的原因或国家建设和军队建设征用外,由于甲方原因,造成协议不能履行,甲方承担乙方对场地和房屋整修一定投资的补偿。”上述合同另就各自权利义务等进行了约定。

2012年2月1日,XXXX师作为甲方与XXXX公司作为乙方签署《补充协议》,载明:“考虑到前期装修的投入以及经营的长期性、稳定性,为使经营不受影响,经甲乙双方友好协商,待原协议约定的使用期限届满后,根据原协议达成补充条款如下:一、自2016年5月30日起,除不可抗力的原因或国家建设和军队建设征用此房外,经甲乙双方同意,在原协议的基础上续期五年;二、考虑到市场变化和经营规模,租金在原租金的基础上逐年递增,增加幅度双方协商确定;三、双方权利义务遵照原协议具有同等效力;四、本补充协议通原协议具有同等效力;五、如双方有未尽事宜,可协商后再行签订书面协议……”《有偿使用房屋协议》签订后,XXXX师向XXXX公司交付了涉案房屋及场地,XXXX公司如期向XXXX师支付有偿使用费至2015年5月31日,后XXXX公司未再支付有偿使用费。

XXXX公司于2012年以北京XXXX投资管理咨询服务中心(以下简称XXXX中心,法人为彭某某)名义委托施工单位对原有租赁物进行了改扩建,将原有三层主楼南北侧进行了扩建加宽并增建了四层,另在主楼以北扩建了三层。为了解涉案房屋的安全状况,2012年11月23日,XXXX公司以XXXX中心名义委托清华大学房屋安全鉴定室就涉案建筑物承重体系、承重墙体的材料强度、建筑物角线垂直度偏差情况、房屋现有损伤情况等进行检测,并根据上述检测及计算分析结果对建筑物结构进行安全性评价,给出明确结论及相关处理意见。2013年3月,XXXX公司根据检测结果再次以XXXX中心名义委托施工单位对改扩建后的租赁建筑物进行了加固施工。2013年9月,XXXX公司以XXXX中心名义委托施工单位对改扩建后的建筑物进行了装修。后XXXX公司将涉案租赁物用于酒店经营。

2017年9月4日,XXXX师作为甲方与XXXX公司作为乙方签署《解除<有偿使用房屋协议>协议书》,载明:按照XXX委《关于XXXXX部队全面停止有偿服务活动的通知》要求,双方协商于2017年9月30日解除双方所签订的《有偿使用房屋协议》和《补充协议》,并约定乙方应于2017年9月30日前停止一切经营、生产生活活动,于2017年12月31日前将租赁房屋全部清退交还甲方。2018年3月9日,XXXX师与XXXX公司办理了交接手续,XXXX公司将涉案房屋及场地腾退交还给了XXXX师,双方共同签署了《XXX租赁项目交接清单》。

因就改扩建、装修补偿问题协商未果,XXXX公司于2018年7月19日以租赁合同纠纷为由将XXXX师诉至本院,要求XXXX师赔偿其损失。在该案审理过程中,本院委托国宏信价格评估集团有限公司(以下简称国宏信评估公司)就涉案房屋及场地扩建后的四层楼房及新建的三层楼房屋价值进行评估,并委托北京中必达资产评估有限责任公司(以下简称中必达评估公司)就涉案房屋及场地装修价值进行评估。国宏信评估公司于2018年8月24日出具《北京市价格评估报告》,载明评估标的在价格评估基准日(2018年8月10日)的价格为4597976元。中必达评估公司于2018年8月24日出具《北京市通州区人民法院委托评估位于北京市通州区XXXX路X号房屋和场地中扩建后4层楼房及新建3层楼房装修现值评估报告》,载明截至评估基准日2018年8月9日,评估标的的评估值为233.2万元。XXXX公司分别向国宏信评估公司和中必达评估公司支付评估费67975元和23000元,以上共计90975元。后XXXX公司于2018年8月29日申请撤诉。

本案审理过程中,双方共同确认XXXX公司欠付2015年6月1日起至2018年3月8日止的有偿使用费共计1107945元。XXXX师表示对上述评估结论均不认可,XXXX公司则表示对国宏信评估公司出具的评估结论予以认可,但对中必达评估公司出具的评估结论不予认可。双方共同确认中必达评估公司就涉案房屋及场地装修价值的评估存在漏项,未列明XXXX公司就变压器、锅炉房、太阳能热水器进行的装修添附,但双方均同意由XXXX公司于三个月内自行拆除太阳能热水器。XXXX公司另称中必达评估公司还遗漏了对上下水、化粪池、地面、消防设施及室外暖气设备的评估,所遗漏评估事项价值约为200余万元,XXXX师对此不予认可。经本院询问,双方均不申请重新评估。

庭审中,XXXX公司主张其就改扩建及加固工程花费800余万元,装修花费920万元,总投资达到1720万元,故评估结论载明金额过低,并提交了建设工程施工合同、装修合同、工程款及装修款收据、银行凭单等证据予以佐证,XXXX师对此不予认可。XXXX师称其曾在2013年、2014年左右就XXXX公司的改扩建及装修行为提出异议,要求XXXX公司停止建设、恢复原状,但未就此提供证据,XXXX公司对此不予认可。另,XXXX公司未就其反诉交纳反诉案件受理费。

法院认为,就双方各自要求对方就XXXX公司的改扩建及装修行为进行赔偿之诉求是本案的争议焦点,对此,法院分析论述如下:

一、改扩建及装修是否经出租方许可。

其一,双方所签订的《有偿使用房屋协议》第六条和第八条均明确约定XXXX师允许XXXX公司对使用的房屋及场地进行装修或改善,双方所签订的《补充协议》亦载明“考虑到前期装修的投入以及经营的长期性、稳定性……”,故上述协议约定内容表明XXXX师允许XXXX公司对原有房屋进行装修及改扩建。其二,本院认为,租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意,出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建,但在合理期限内(一般为六个月)未提出异议,或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的,可以视为出租人同意装饰装修或扩建,或者放弃再提出异议的权利。本案中,XXXX公司于2012年至2014年期间对原有房屋进行了改扩建及装修,且其改扩建范围涉及到将原有房屋增建一层并加建了三层建筑物,装修亦涉及全部建筑物及场地的装修,改扩建及装修规模较大,至2017年9月4日双方协议解除合同,期间长达数年,XXXX师理应对XXXX公司的改扩建及装修早已知晓,XXXX师自认曾在2013年、2014年左右对此提出过异议,但此后XXXX师接受了XXXX公司向其支付的有偿使用费,双方继续履行合同直至协议解除,综上,应当视为出租人同意装饰装修或扩建。同时,从XXXX公司的改扩建及装修行为来看,其行为的出发点亦是为了提高租赁物价值,从物尽其用的角度出发,本院对于XXXX师要求恢复原状并赔偿恢复原状损失的诉求实难支持。

二、XXXX师应否就改扩建及装修进行赔偿或补偿。

应当指出,双方所签订的《有偿使用房屋协议》及《补充协议》系因共同贯彻执行XXX委印发的《关于XXXXX部队全面停止有偿服务活动的通知》(以下简称《通知》)文件精神而解除,双方就此进行磋商并首先搁置争议主动交接租赁物的行为值得嘉许,双方对于协议之解除均不存在过错及违约行为。但上述政策出台并非是一个令所有主体猝不及防的突变过程,而是经历了一个逐步调整完善的过程,当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的风险及各种履行障碍应当有一定程度的预见和判断,故该政策出台不宜认定为不可抗力。按照双方所签订的《补充协议》之约定,除不可抗力或国家建设和军队建设征用此房外,原合同期限延长5年,故上述政策出台导致合同在约定期限未届满时解除,XXXX公司经XXXX师许可就租赁物进行了大量的改扩建及装修,无责解除合同确实导致当事人之间利益失衡,故基于公平原则,XXXX公司作为损失方可要求XXXX师对其所受合理损失予以补偿。

对于具体补偿金额,XXXX公司曾申请评估,双方虽均对评估结论提出异议,但均不申请重新评估,故本院参照评估结论所确定金额,根据公平原则,综合考虑评估遗漏项目情况、剩余租期等,酌情确定补偿额为410万元。对于评估费,由双方平均分担为宜。

据此,法院作出判决如下:一、被告北京XXXX房地产经纪有限公司给付原告中国人民解放军XXXXXXXXXXX师有偿使用费1107945元,于本判决生效之日起三十日内给付清;

二、原告中国人民解放军XXXXXXXXXXX师补偿被告北京XXXX房地产经纪有限公司改扩建及装修损失4100000元,于本判决生效之日起三十日内给付清;

三、原告中国人民解放军XXXXXXXXXXX师给付被告北京XXXX房地产经纪有限公司评估费45487.5元,于本判决生效之日起三十日内给付清;

四、驳回原告中国人民解放军XXXXXXXXXXX师的其他诉讼请求。

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发布时间:2020-02-13 00:00:00