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诺权案例

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【合同纠纷】村集体组织成员之间房屋房屋买卖真实合法有效,遇拆迁反悔,卖方否认自己签字并作笔迹鉴定,司法鉴定不会说谎,一切皆因卖方违背诚实信用原则,贪欲泛滥所致。

  • 分类:诺权案例
  • 作者:檀欣怡
  • 来源:
  • 发布时间:2021-05-06 10:26

【概要描述】

【合同纠纷】村集体组织成员之间房屋房屋买卖真实合法有效,遇拆迁反悔,卖方否认自己签字并作笔迹鉴定,司法鉴定不会说谎,一切皆因卖方违背诚实信用原则,贪欲泛滥所致。

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案由:合同纠纷

上诉人(原审原告):× 

上诉人(原审第三人):× 

被上诉人(原审被告):×1

代理人:北京诺权律师事务所郑必东律师

代理阶段:一审、二审

案情简述: 

原告与第三人原系夫妻关系,双方于1983年12月26日登记结婚,婚后生育一女一子。1985年原告获得延庆区23号院宅基地一宗,并于同年取得乡人民政府的建房批示,允许原告建房四间。1994年9月,该宗宅基地取得集体土地建设用地使用证,登记的土地使用权人为原告2005年10月18日,原告与第三人在民政部门协议离婚,双方在民政部门登记备案的离婚协议书中注明:双方婚后无共同财产。2007年5月30日,原告与同村村民被告签订房屋买卖协议,约定:原告(卖方)将北京市延庆县一处房产(东至贺×、南至陈×2、西至陈×3、北至街,南北长16.9米、东西长17.75米,共计300平方米)卖给被告(买方),价款是150000元。该协议落款处有原告(卖方)和被告(买方)的签字确认,而且时任村书记杨×和村主任翟×也在协议落款处作为见证人进行了签字,并加盖了村委会的公章。签订协议后,被告取得了权利人为原告的涉案宅院集体土地建设用地使用证以及建房批示存根。之后,被告一方一直居住使用涉案房屋。2017年全村拆迁,被告与拆迁方就涉案房屋签订了拆迁安置补偿协议。现原告认为自己从未与被告就涉案房屋签署过房屋买卖协议,故诉至法院,要求确认房屋买卖协议无效。

诉讼过程中,第三人向法院申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼。第三人提交了一份手写离婚协议书,欲证实其与原告2005年10月18日在民政部门协议离婚当天,双方曾经手写了一份离婚协议书,对双方婚后共同财产进行了分割,其中23号院平房(包括4间北房和东西配房)全部归第三人所有。对于此份手写离婚协议的真实性和证明目的,原告认可,认为涉案房屋应归第三人第三人所有。被告否认此份手写离婚协议的真实性,坚持认为自己是通过与原告签订房屋买卖协议购买的涉案房屋,且已支付购房款,双方协议不违反法律规定,合法有效,主张涉案房屋应归其所有,请求依法驳回原告与第三人的诉讼请求。

一审法院认为,本案的焦点问题在于:第一,原告与被告于2007年5月30日签订的房屋买卖协议的效力问题;第二,被告能否善意取得涉案房屋所有权。对此,法院分析论述如下:

首先,关于2007年5月30日的房屋买卖协议是否有效。

我国法律允许农村房屋在农村本集体经济组织成员之间流转,被告与原告均为该村村民,属于同一集体经济组织成员,故双方买卖农村房屋并不违反我国对农村房屋流转的禁止性规定。

《中华人民共和国合同法》第四十四条规定,依法成立的合同,成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的,依照其规定;第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中,经盛唐司法鉴定中心鉴定,2007年5月30日房屋买卖协议中卖方落款处“陈×”的签名是原告本人书写,原告并未向法庭提交能够证实房屋买卖协议无效或者受到欺诈、胁迫等能够导致合同可变更、可撤销的法定事由,因此法院对被告提交的涉案房屋买卖协议的效力依法予以确认。

对于原告围绕2007年5月30日房屋买卖协议、2007年1月29日收据和2007年6月2日收条,所提出的相关异议,法院认为,涉案院落的集体土地建设用地使用证、建房批示存根及购房款相关收据、收条均系由被告在庭审中向法院提交出示的,且涉案房屋已经由被告一方占有使用十年有余。此十年间,原告与第三人均未对涉案房屋进行过照看、管理、支配和使用,也未主张过返还涉案房屋,直至涉案房屋即将拆迁才起诉主张权利。2017年5月11日,原告曾就涉案房屋向法院起诉要求确认其与“陈×4”之间的房屋买卖协议无效。其在诉状事实与理由部分自认曾经出卖过涉案房屋,且对于签订房屋买卖协议的地点、见证人等事实的描述与法院在本案审理过程中查明的事实一致,但因“陈×4”身份信息不明,查无此人,法院裁定驳回了原告的起诉。本案中,被告陈述,其委托郑×向中间人王×交付了150000元购房款,之后王×通过他人周转取得了有原告在收款人处签字的收据,并交付给被告,被告将该收据作为付款凭证予以留存保管。对于上述交付购房款的过程,被告进行了合理解释。且经过司法鉴定,涉案房屋买卖协议中卖房方的签字确系原告本人书写。综合上述案情和证据,原告关于集体土地建设用地使用证和建房批示存根丢失但未报警、被告是偷窃涉案房屋手续、霸占涉案房屋、收据日期和签订房屋买卖协议日期前后颠倒不符合交易习惯、以及被告从未支付过购房款等主张,无事实和法律依据,法院不予支持。

综上,法院本着公平以及促进交易、保护善意交易的原则,确认2007年5月30日原告与被告签订的房屋买卖协议有效。对于原告提出的关于2007年5月30日其与被告签订的房屋买卖协议无效的主张,没有事实与法律依据,法院不予支持。

其次,被告是否属于善意取得,能否获得延庆区23号院院落及房屋所有权。

《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了善意取得的条件,“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十九条明确了物权法第一百零六条的具体规定,其中关于善意,买受人信赖房屋登记薄中关于物权登记的记载,不知道出卖人无权处分即推定买受人为善意,但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记薄中物权登记错误或者登记薄中存在异议登记的除外。房屋原权利人对买受人为恶意负有举证责任。

本案中,被告买卖涉案房屋的依据是涉案房屋集体土地建设用地使用证及建房批示存根上登记的权利人均为原告,并且房屋买卖协议也是原告本人签署,其并不知道原告无权处分涉案房屋。对此,第三人也未向法院提交充分证据证明被告购买涉案房屋为恶意,因此应当推定被告主观上为善意。另外,涉案房屋交易的价格150000元符合当时延庆区农村房屋院落买卖的市场价格。由于农村房屋及院落的特殊性,双方进行交易后未能办理所有权转移登记,但双方签订房屋买卖协议后,涉案院落的集体土地建设用地使用证以及建房批示存根等重要权属证明均交付给了被告,并且涉案房屋及院落也一直由被告一方占有使用。可以据此推定,涉案房屋及院落的所有权已经在事实上转移给被告

因被告依据我国法律规定的善意取得制度取得涉案房屋的所有权,故第三人主张其依据与原告之间的离婚协议拥有涉案房屋所有权,不能得到法律支持。但第三人对自己的损失,可向无权处分人即原告另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条之规定,判决:一、驳回原告要求确认与被告签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求;二、驳回第三人要求确认北京市延庆区23号院落及房屋归其所有的诉讼请求。

原告、第三人不服,上诉至二审法院,二审法院维持原判。

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发布时间:2020-02-13 00:00:00