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【合同纠纷】卖房后,卖方未迁出户口,买方起诉要求赔偿79万元

  • 分类:诺权案例
  • 作者:北京诺权律师事务所
  • 来源:
  • 发布时间:2021-04-21 16:09

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【合同纠纷】卖房后,卖方未迁出户口,买方起诉要求赔偿79万元

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案件性质:房屋买卖合同纠纷

上诉人(原审原告):赵X飞

被上诉人(原审被告):李X生

代理人:郑必东 北京诺权律师事务所(原在北京权知律师事务所)

代理阶段:一审、二审

案情简述:

2013年12月24日,赵X飞与李X生签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定:赵X飞购买李X生所有的涉诉房屋,房屋成交价格为240万元,房屋装饰装修及配套设施设备等作价为210万元;李X生应当在房屋所有权转移之日起90日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续,如因李X生自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向赵X飞支付房屋总价款5%的违约金,逾期超过7日未迁出的,自逾期超过7日起,李X生应当按日计算向赵X飞支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后,赵X飞向李X生支付了全部购房款,李X生亦将房屋交付于赵X飞。2014年7月16日,涉诉房屋所有权转移登记至赵X飞名下。李X生及其女的户口已于2014年从涉诉房屋处迁出,但涉诉房屋处仍有贾X莲、司X1及司X2的户口未迁出。故赵X飞诉至法院,要求李X生支付违约金直至将与涉诉房屋相关的全部户口迁出为止,1、房屋过户后李X生未能将户口迁出,需支付225000元违约金;2、自2014年10月22日至户口迁出之日止,按房屋总价款的日万分之五计算,截至2015年7月3日为571500元,上述两项共计796500元。

李X生方辩称:2004年12月7日,我从原房主处购买了涉诉房屋。因为我与原房主之间互相认识,所以在房屋买卖手续里面没有写明关于户口迁出迁入的问题,我也没有考虑户口的问题,当时就把购房款一次性支付完毕,购买了涉诉房屋。赵X飞起诉我以后,我找到原房主,原房主出具了书面证人证言,解释了为什么没有将户口迁出以及未迁户口的原因。现我认为,户口迁移的问题不属法院受案范围,因户口问题产生的纠纷也不属法院受案范围。我已经按照合同约定将自己的户口迁出,履行了自己的义务。现我的合同义务已经履行完毕,故我不同意赵X飞的诉讼请求。另外,双方在合同中约定的违约金标准过高,涉及周期过长,假如法院判决支持违约金,我要求法院对此予以调整。

原审法院经审理认为:依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,赵X飞、李X生之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,当属合法有效。赵X飞、李X生均应按照合同约定,履行各自的义务。《北京市存量房屋买卖合同》载明,李X生应当在房屋所有权转移之日起90日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续,如因李X生自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向赵X飞支付房屋总价款5%的违约金,逾期超过7日未迁出的,自逾期超过7日起,李X生应当按日计算向赵X飞支付全部已付款万分之五的违约金。李X生在合同签订后虽已将李X生本人及其女的户口从涉诉房屋处迁出,但涉诉房屋处至今仍有贾X莲、司X1及司X2的户口未迁出,李X生的行为已构成违约。对于赵X飞要求李X生按照合同约定的计算方式支付违约金的诉讼请求,虽然符合合同约定,但依据本案查明的事实及赵X飞提交的证据,法院无法认定李X生未迁户口的行为已对赵X飞造成了实际损失,且李X生提出双方在合同中约定的违约金标准过高,要求法院予以调整。故法院依据相关法律规定,综合考虑合同的实际履行情况、当事人的过错程度等因素,将违约金数额酌情调整为一次性支付五万元。据此,原审法院于2015年9月判决:一、自判决生效之日起十日内,李X生一次性给付赵X飞未迁户口的违约金五万元;二、驳回赵X飞的其他诉讼请求。

判决后,赵X飞不服,上诉至二审法院,请求二审法院撤销原判,依法改判支持其全部诉讼请求及双方继续履行合同。赵X飞的主要上诉理由为:李X生未按合同约定将涉诉房屋内户口全部迁出,已构成违约;案外人贾X莲等人的户口未迁出给其造成了巨大损失,影响其另行出售房屋及房屋价格等;李X生故意隐瞒了户籍情况,属于欺诈;原审判决认定双方约定的违约金过高没有依据,李X生的违约状态仍在持续,原审判决酌定的5万元的违约金畸低,不足以弥补损失。李X生同意原判。

上述事实,有《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、付款凭证、房屋所有权证、人口信息查询打印表、户口簿、《调查卷》及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。

二审法院认为:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

本案中,赵X飞与李X生签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应依约履行。依据合同约定,李X生应在房屋所有权转移之日起90日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。根据现已查明的事实,涉诉房屋所有权已于2014年7月16日转移登记至赵X飞名下,但李X生仅将其本人及其女的户口迁出,案外人贾X莲、司X1、司X2的户口至今尚未迁出,故李X生的行为已经构成违约,应当向赵X飞承担违约责任。

关于赵X飞要求李X生按照合同约定的计算标准向其支付违约金的上诉请求,虽然李X生未将房屋内的户口全部迁出已构成违约,但鉴于户口迁移属于相关行政机关主管范围,案外人的户口能否迁出,并非李X生自身能完全决定,且赵X飞已将其本人及家人户口迁入涉诉房屋,故原审法院综合考虑合同的实际履行情况及当事人的过错程度等因素,将违约金数额酌情调整为五万元,并无不当,二审法院予以确认。关于赵X飞要求李X生继续履行合同的上诉请求,因赵X飞在本案原审期间并未提出该项诉讼请求,故二审法院对此不予处理,其可另行主张。

综上,赵X飞的上诉请求,依据不足,二审法院不予支持,驳回上诉,维持原判。

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发布时间:2020-02-13 00:00:00